租房 vs 買房計算機

常見問題

損益兩平年份是什麼意思？

損益兩平年份是指買房方的累積淨資產（房屋淨值減去持有成本）永久超越租房方將同等資金投資後累積的淨資產的時間點。在此年份之前，租房累積財富較多；之後，買房較為有利。確切年份取決於房價漲幅、貸款利率與投資報酬率。

租房在什麼情況下比買房划算？

以下情況租房通常較有利：計劃數年內搬遷（交易成本尚未回收）、投資報酬率明顯高於房價漲幅，或房貸利率偏高。買房則在房價長期增長強勁且持有年限較長時較為有利。調整房價漲幅與投資報酬率，即可觀察損益兩平年份對不同假設的敏感度。

這個計算機沒有包含哪些費用？

計算機未涵蓋以下費用：房屋稅、火險與地震險、維修費（通常為房價的 1–2%／年）、管理費、房貸申辦費用、出售時的仲介費（約房價的 2–4%）以及投資獲利稅。包含這些費用通常會使買房的損益兩平年份更晚，請將計算機的結果視為買房最樂觀的下限估算。

租房情境的投資報酬率應該填多少？

填入你預期將頭期款及每月節省費用投資後能獲得的實質年報酬率（已扣除通膨）。全球分散的股票指數基金歷史長期實質報酬率約為 5–7%。若採保守的債券配置，可填 3–4%；若持有現金不投資，則填 0%。計算機從第一天起就以此報酬率計算頭期款的增長，並將每月租房節省的差額一併計入。

為什麼貸款利率很高時，買房仍可能勝出？

即使貸款利率偏高，只要房價漲幅也高，買房仍可能累積更多財富——因為房產是一種槓桿資產（你以 10–20% 的頭期款享有整棟房屋的增值）。相反，若租房情境的投資報酬率較低，租房方的資產增長也會放緩。將房價漲幅設為 0% 並調高投資報酬率，通常就會看到租房勝出。

台灣買房有哪些常見的隱藏費用？

台灣買房常被低估的費用包括：契稅（房屋評定現值 × 6%）、代書費（約 3–5 萬元）、仲介服務費（買方通常負擔成交價的 1–2%）、地政規費，以及持有後每年的地價稅與房屋稅（視縣市與課稅現值而定，一年合計約數千至數萬元）。此外，貸款初期主要在還利息，本金減少非常緩慢，實際累積的房屋淨值比直覺慢。這些費用通常讓買房的損益兩平年份比本計算機顯示的更晚，請將結果視為樂觀下限。

台灣目前的房貸利率大概是多少？

台灣五大行庫房貸平均利率 2024–2025 年約在 2.1–2.5%，較歐美的 6–7% 低得多，這是台灣買房損益兩平年份相對較早的重要原因之一。但台灣六都的房價所得比普遍在 10–16 倍，高房價本身會大幅拉長回收年限。在本計算機輸入你的實際核貸利率，並搭配調整房價年漲幅假設（近年台灣六都約 3–8%），即可得到更符合現實的個人損益兩平推估。