Calculateur louer ou acheter

Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'année d'équilibre ?

L'année d'équilibre est le moment où la richesse nette cumulée de l'acheteur — valeur nette du bien moins les coûts totaux de logement — dépasse définitivement la richesse nette du locataire qui investit le même capital. Avant cette année, louer crée plus de richesse ; après, c'est acheter. L'année exacte dépend de l'appréciation du bien, du taux du prêt et du rendement disponible en investissant à la place.

Quand louer l'emporte-t-il sur acheter ?

Louer l'emporte généralement quand vous prévoyez de déménager d'ici quelques années (les frais de transaction et de clôture ne sont pas amortis), quand les rendements de placement dépassent l'appréciation du bien, ou quand les taux de prêt sont élevés. Acheter l'emporte généralement quand l'appréciation est forte et que vous conservez à long terme. Ajustez les paramètres d'appréciation et de rendement pour voir à quel point l'année d'équilibre est sensible à vos hypothèses.

Quels coûts ce calculateur n'inclut-il pas ?

Le calculateur omet la taxe foncière, l'assurance habitation, l'entretien courant (généralement 1 à 2 % de la valeur du bien par an), les charges de copropriété, les frais de dossier et de clôture du prêt, les commissions d'agence à la vente (~5 à 6 % de la valeur du bien) et l'impôt sur les plus-values des placements. Les inclure repousse généralement l'année d'équilibre pour les acheteurs — considérez l'année d'équilibre comme une borne inférieure optimiste.

Quel rendement de placement utiliser pour le scénario location ?

Utilisez le rendement annuel réel (ajusté de l'inflation) que vous attendez d'investir votre apport et toute économie mensuelle. Un fonds indiciel mondialement diversifié a rapporté environ 5 à 7 % réels sur de longues périodes. Utilisez 3 à 4 % pour une allocation prudente axée obligations, ou 0 % si vous gardez des liquidités. Le calculateur applique ce rendement à l'apport dès le premier jour et à tout excédent mensuel lorsque le loyer est inférieur à la mensualité du prêt.

Pourquoi acheter peut-il l'emporter même avec un taux de prêt élevé ?

Même avec un taux de prêt élevé, acheter peut créer plus de richesse si l'appréciation du bien est elle aussi élevée — car l'actif qui s'apprécie est financé à effet de levier (vous possédez toute la valeur du logement en n'apportant que 10 à 20 %). À l'inverse, un faible rendement de placement dans le scénario location réduit la vitesse de croissance du portefeuille du locataire. Mettez l'appréciation à 0 % et un rendement de placement élevé pour voir louer l'emporter.

Quels coûts cachés l'achat d'un logement comporte-t-il généralement ?

Les acheteurs sous-estiment souvent : les frais de notaire et de dossier (2 à 8 % du prix d'achat selon le pays, couvrant droits de mutation, garanties et frais de dossier), la taxe foncière (variable selon la commune), l'assurance habitation et l'assurance emprunteur, les charges de copropriété dans de nombreux immeubles, et l'entretien courant (prévoyez environ 1 % de la valeur du bien par an). À la vente, attendez-vous à 4 à 6 % de commissions d'agence plus une éventuelle imposition sur la plus-value. Inclure tout cela repousse généralement l'année d'équilibre de 3 à 7 ans par rapport à la base du calculateur ; considérez donc la sortie du calculateur comme un plancher optimiste.

Comment les taux de prêt actuels influencent-ils la décision louer ou acheter ?

Aux taux de 2021 (~1 à 2 %), acheter avait un sens financier dans la plupart des marchés en 5 à 8 ans. Aux taux actuels (3 à 4 %), le point d'équilibre dans les métropoles chères s'étire souvent à 12 à 20 ans et plus, ce qui rend louer et investir la différence plus compétitif. L'année d'équilibre est très sensible à votre taux — saisissez votre taux réellement proposé dans le calculateur plutôt qu'une estimation arrondie. Acheter garde du sens pour de longues durées de détention (15 ans et plus) ou quand vous attendez une forte appréciation locale, mais le seuil est nettement plus élevé qu'en environnement de taux bas.