Mieten-oder-Kaufen-Rechner

Häufige Fragen

Was ist das Break-even-Jahr?

Das Break-even-Jahr ist der Zeitpunkt, an dem das kumulierte Nettovermögen der Käufer:innen – Immobilien-Eigenkapital minus gesamte Wohnkosten – das Nettovermögen der Mieter:innen aus der Investition desselben Kapitals dauerhaft überholt. Davor baut Mieten mehr auf, danach Kaufen. Das genaue Jahr hängt von Wertsteigerung, Hypothekenzins und der erzielbaren Anlagerendite ab.

Wann schlägt Mieten das Kaufen?

Mieten gewinnt typischerweise, wenn du innerhalb weniger Jahre umziehst (Kauf- und Abschlusskosten sind noch nicht hereingeholt), wenn Anlagerenditen die Wertsteigerung übertreffen oder wenn die Hypothekenzinsen hoch sind. Kaufen gewinnt typischerweise bei starker Wertsteigerung und langem Halten. Passe Wertsteigerung und Anlagerendite an, um zu sehen, wie empfindlich das Break-even-Jahr auf deine Annahmen reagiert.

Welche Kosten berücksichtigt dieser Rechner nicht?

Der Rechner lässt Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, laufende Instandhaltung (typisch 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr), Hausgeld, Abschluss- und Notarkosten, Maklerprovisionen beim Verkauf und Kapitalertragsteuer auf Anlagegewinne außen vor. Werden diese einbezogen, verschiebt sich das Break-even-Jahr für Käufer:innen meist nach hinten – behandle das Break-even-Jahr als optimistische Untergrenze.

Welche Anlagerendite soll ich für das Mietszenario verwenden?

Verwende die reale (inflationsbereinigte) Jahresrendite, die du aus der Investition deines Eigenkapitals und etwaiger monatlicher Ersparnisse erwartest. Ein global gestreuter Indexfonds hat über lange Zeiträume real rund 5–7 % erzielt. Nimm 3–4 % für eine konservative anleihelastige Aufteilung oder 0 %, wenn du Cash halten würdest. Der Rechner wendet diese Rendite ab Tag eins auf das Eigenkapital an und auf jeden monatlichen Überschuss, wenn die Miete unter der Rate liegt.

Warum kann Kaufen selbst bei hohem Hypothekenzins gewinnen?

Selbst bei hohem Zins kann Kaufen mehr Vermögen aufbauen, wenn auch die Wertsteigerung hoch ist – weil der wertsteigernde Vermögenswert gehebelt ist (dir gehört der volle Immobilienwert, obwohl du nur 10–20 % eingesetzt hast). Umgekehrt verringert eine niedrige Anlagerendite im Mietszenario, wie schnell das Portfolio der Mieter:innen wächst. Setz die Wertsteigerung auf 0 % und eine hohe Anlagerendite, um stattdessen Mieten gewinnen zu sehen.

Welche versteckten Kosten umfasst ein Immobilienkauf in Deutschland typischerweise?

Käufer:innen unterschätzen oft die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5–2 %), Maklerprovision (je nach Region 3,57–7,14 %, seit 2020 meist hälftig geteilt). Dazu laufend: Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hausgeld bei Eigentumswohnungen und Instandhaltung (rund 1 % des Werts pro Jahr; bei Eigentümergemeinschaften die Instandhaltungsrücklage). Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten oft bei 9–12 % des Kaufpreises – das verschiebt das Break-even-Jahr typischerweise 3–7 Jahre nach hinten, also behandle die Rechner-Ausgabe als optimistische Untergrenze.

Wie beeinflussen aktuelle Hypothekenzinsen die Mieten-oder-Kaufen-Entscheidung?

Zu den Zinsen von 2021 (~1 %) lohnte sich Kaufen in vielen Märkten innerhalb weniger Jahre. Bei aktuellen Zinsen (3,5–4,5 %) streckt sich das Break-even in teuren Metropolen oft auf 12–20+ Jahre, was Mieten und Investieren der Differenz wettbewerbsfähiger macht. Das Break-even-Jahr reagiert sehr empfindlich auf deinen Zins – gib deinen tatsächlich angebotenen Zins ein statt einer runden Schätzung. Kaufen ergibt bei langen Haltezeiten (15+ Jahre) oder bei erwarteter starker lokaler Wertsteigerung weiterhin Sinn, aber die Schwelle liegt deutlich höher als im Niedrigzinsumfeld.