賃貸 vs 購入 計算機

よくある質問

損益分岐点（年）とは何ですか？

損益分岐点とは、購入者の累積純資産（住宅資産から総住宅コストを差し引いたもの）が、賃貸の場合に同額を投資して積み上げた純資産を永続的に上回るようになる年のことです。それ以前は賃貸が有利で、それ以降は購入が有利になります。正確な年数は、物件価格の上昇率、ローン金利、投資利回りによって大きく変わります。

賃貸が購入に勝るのはどんな場合ですか？

次のような場合は賃貸が有利です：数年以内に引っ越す予定がある（取引コストを回収できない）、投資利回りが物件上昇率を大きく上回る、ローン金利が高い。一方、物件価格の長期的な上昇が強く長期保有する場合は購入が有利になりがちです。上昇率と投資利回りを調整して、損益分岐点の感度を確認してみましょう。

このツールに含まれていない費用は何ですか？

固定資産税、火災保険、修繕費（一般的に物件価格の1〜2%／年）、管理費・修繕積立金、ローン契約・登記費用、売却時の仲介手数料（物件価格の約3%）、投資益への課税などは含まれていません。これらを加味すると損益分岐点は一般的に遅くなるため、ツールの結果は購入にとって楽観的な下限として捉えてください。

賃貸シナリオの投資利回りはどう設定すればいいですか？

頭金や毎月の差額を投資した場合に期待できる実質年間利回り（インフレ調整済み）を入力してください。グローバル分散の株式インデックスファンドは長期的に年5〜7%の実質リターンを残しています。債券中心の保守的な運用なら3〜4%、現金保有なら0%が目安です。ツールは初日から頭金にこの利回りを適用し、ローン返済額より家賃が安い月の差額も積み立てて運用します。

ローン金利が高くても購入が勝てるのはなぜですか？

ローン金利が高くても、物件価格の上昇も高ければ購入が有利になることがあります。物件は頭金の10〜20%でフルバリューの値上がりを享受できるレバレッジ資産だからです。一方、賃貸側の投資利回りが低ければ、賃貸の資産成長も遅くなります。物件上昇率を0%に設定し投資利回りを高くすると、通常は賃貸が勝ちます。

日本で住宅購入時にかかる諸費用にはどのようなものがありますか？

日本の住宅購入では、物件価格に加えて以下の費用が発生します：仲介手数料（物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税）、登記費用（司法書士報酬含む）、不動産取得税（固定資産税評価額 × 3%、軽減措置あり）、住宅ローン関連費用（保証料・事務手数料など）。購入後は固定資産税（年間）、マンションの場合は管理費・修繕積立金が毎月かかります。これらを含めると、損益分岐点は計算機の表示より数年遅くなることが多いため、結果は楽観的な下限として解釈してください。

日本の住宅ローン金利の水準はどのくらいですか？

2024–2025年現在、日本の変動型住宅ローン金利は主要銀行で0.3–0.5%程度（優遇後）と世界的に見ても非常に低水準です。ただし2024年以降、日銀の利上げにより将来の金利上昇リスクが高まっています。固定型（フラット35など）は1.8–2.2%程度です。低金利は購入コストを下げますが、主要都市では価格所得倍率が10倍を超えるケースも多く、高い物件価格そのものが回収年数を長くします。実際の提示金利をこの計算機に入力し、地域の不動産価格上昇率（近年の東京都心部では年3–7%）を調整すると、より現実的な試算ができます。